Bei einer Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt auf gesetzlicher Grundlage nach einem festgelegten Verfahren den Grundsteuermessbescheid - gemeinen Wert - einer Immobilie. Das Bewertungsverfahren der Behörde basiert zwar auf den Daten der Gutachterausschüsse (z.B. den Bodenrichtwerten), berücksichtigt aber die tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten der Immobilie nicht. Eine , sonst bei Gutachten unentbehrliche, Ortsbesichtigung von Innen findet nämlich nicht statt.

 

Somit entsteht häufig ein deutlich höherer Grundbesitzwert als tatsächlich am Markt zu erzielen wäre, und damit eine zu hohe Steuerlast.

 

Die Festsetzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ist gegenüber dem Finanzamt widerlegbar. Der Steuerpflichtige kann nach § 198 BewG mittels eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens eines Sachverständigen für Immobilienbewertung den Nachweis des "niedrigeren gemeinen Wertes" führen und dadurch häufig Erbschaftssteuern sparen.

 

So hatten wir vor kurzem das Mandat, eine Eigentumswohnung in Freiburg zu bewerten. Es handelte sich um eine Wohnung im Hochparterre des Rückgebäudes ohne direkten Tageslichteinfall (aufgrund der hohen Umgebungsbebauung), eines nach dem Krieg wiederaufgebauten Mehrfamilienhauses. Der Mieter übernahm einen Großteil der Renovierungen und entrichtet deshalb einen vglw. niedrigen Mietzins. Das Finanzamt orientierte sich bei seiner Bewertung an durchschnittlichen Vergleichswerten des Freiburger Gutachterausschusses  nach Baujahresklasse und Lagestandards und errechnete einen Wert von € 300.000.-.

 

Durch das Gutachten, welches auf die individuellen Merkmale der Wohnung abstellte und geeignete Vergleichspreise des Gutachterauschusses gelang es, das Finanzamt von einem ca. 25% niedrigeren  Verkehrswert zu überzeugen.

 

 Die Feststellung des Verkehrswerts ist für das Finanzamt nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch die Behörde. Sie überprüft die inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit. Insofern werden an das Gutachten hohe qualitative Maßstäbe angelegt. 

 

Tipp: Warten Sie nicht erst den Erbschaftssteuerbescheid des Erbschaftssteuerfinanzamts ab, sondern prüfen Sie unmittelbar den zuvor ergehenden Grundbesitzwertbescheid. Letzterer hat nämlich Bindungswirkung für den Erbschaftssteuerbescheid.


Gerne beraten wir Sie und / oder Ihren Steuerberater bei dieser Fragestellung und ggf. Anfechtung des Bescheids.


Erfahrungsgemäß sind hier in Einzelfällen Korrekturen bis zu 30% an dem vom Finanzamt angesetzten Verkehrswert möglich - mit einer entsprechenden Senkung Ihrer Steuerlast.

 

Hier erfahren Sie mehr zu den Kosten für ein finanzamttaugliches Gutachten.

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